Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Ein Mann hat sich vor einigen Jahren eine Wiese als Wertanlage und späteren Baugrund gekauft. Inzwischen möchte der Mann aber mit seiner Ehegattin in der Nachbargemeinde ein Haus bauen und daher das Grundstück wieder verkaufen. Was muss er bei der Veräußerung beachten?

Mit 01.04.2012 wurde die sogenannte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) eingeführt. Seitdem unterliegen grundsätzlich alle Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken seit der Steuerreform 2015/2016 einem festen Sondersteuersatz von 30 %. Bis zur Einführung der ImmoEst waren private Veräußerungen von Grundstücken nur innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren als Spekulationsgeschäfte steuerpflichtig.

Bemessungsgrundlage der ImmoESt ist der Veräußerungsgewinn – also die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist folgendes zu unterscheiden:

Bei Grundstücken des Altvermögens (angeschafft vor dem 01.04.2002) werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Es werden daher nur 14 % des Veräußerungserlöses mit 30 % ImmoESt versteuert, was eine effektive Steuerbelastung von 4,2 % ergibt.

Wurde ein Grundstück des Altvermögens jedoch nach dem 31.12.1987 umgewidmet, sind die Anschaffungskosten pauschal mit 40 % des Veräußerungserlöses anzusetzen. Der Steuersatz beträgt daher 30 % von 60 % des Erlöses – also eine effektive Steuerbelastung von 18 %.

Bei Grundstücken des Neuvermögens (angeschafft nach dem 01.04.2002), werden die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen. Außerdem sieht das Gesetz Befreiungsbestimmungen, etwa für Gebäude, die selbst bewohnt bzw. selbst errichtet wurden, vor.